家を買う

2008年8月 7日 (木)

新築?中古?

ウチは中古買ってリフォームという選択をした訳ですが。

メリットとしては、まず価格が安いという点。
ウチの場合、建売新築との差分、いやもしくはそれ以上にリフォームにお金かけましたが、その分普通の建売新築ではできないキッチンになりました。

次に、土地の信頼性です。
新しく造成した土地の場合、素人にはなかなかその丈夫さや湿気といったことは分かりません。
でも既に立ってる家の基礎や壁にヒビらしいヒビが見当たらなければ、素人目にも大丈夫そうだと分かります。
床下みて綺麗なら、湿気や風通しも問題ないと思えます。

最後に、これは好みだと思いますが、町並みの問題ですね。
私個人は、同じような家が並ぶ新しい分譲地は好みじゃなかったので、良かったです。
家内は、同じような世代が集まってるであろう新しい分譲地が好きだったみたいですが。

デメリットとしては、当然新築に比べると寿命が短い可能性があります。
ただ、家の寿命って手入れで幾らでも変わると思うので、これは絶対的な差でもないかな、と思ってます。


でも確かに言えるのは、既に開発済みの地域には新しい土地が出来る余地はほとんどないという事です。
中古購入、もしくは古家ありの土地買って壊して立て直す事を視野に入れることで、通常新しい分譲地の出ないエリアも候補にすることが出来るのではないでしょうか。

2008年7月18日 (金)

不動産取得税

部材の話もそろそろ尽きた様です。
また何か思いついたら書いてみる事にして、今回は税金について書いてみます。

一般に固定資産税と住宅ローン減税については良く知られていると思うのですが、「不動産取得税」はご存知でしょうか。
私は恥ずかしながら知りませんでした。

不動産を取得すると、「不動産取得税」という税金がかかります。
ここで一点注意が必要なのは、取得金額ではなく固定資産課税台帳に登録された価格(=課税標準額)に対して課税されるという点です。

都道府県に収める税金なので、自治体によって違うかもですが。
ウチの場合、課税標準額の半分を土地代、半分を建物代とするらしく、今の期間だと、土地建物共に3%になるようです。
結構な金額になりそうですが、申請することによって軽減されます。

中古住宅の場合と新築の場合でも異なりますが

■建物部分
ウチの場合、下記条件をすべてクリアしますので
・取得者が自らその取得した住宅に居住すること。
・木造、軽量鉄骨造等の住宅を、新築後20年以内に取得した場合
・住宅の床面積が、50m2以上240m2以下であること。
・人の居住の用に供された住宅であること。
住宅価格代分から1,000万円分は控除されます。

■土地部分
・土地を取得した日から1年以内に、又は土地を取得する日前1年以内に、上記の「住宅の軽減」を受ける「既存(中古)住宅」を土地の取得者が取得したとき。
という条件になってますが、同時取得なのでクリアできてるはず。
なので、下記の高い方になります。てゆーか、下の方に該当すると思います。
・45,000
・土地1m2 当たりの課税標準×住宅の床面積の2倍 (200m2が限度)×3%
えっとウチは床面積100平米無いので、土地と建物の課税率が同じなんだから、要は容積率50%以上なら全額免除って事ですよね?

申請に必要なものは
・印鑑
・納税通知書
・住宅の登記事項証明書又は登記簿謄(抄)本
・土地の売買契約書(写)
・取得された方の新住民票

申請期限は自治体のHP、で見つからなければ問い合わせてみてください。
ウチはメールで問い合わせた結果、全額免除な事が確認できました^^

2008年1月24日 (木)

不動産探しの基礎用語(2)

不動産探しの基礎用語(1)の続きです。

■都市計画区域
市街化区域なら問題ないですが、市街化調整区域には家が建たない場合があります。
「都市計画法第34条8号の3」だと建てられますが、「都市計画法第34条8号の4」だと(自治体によって違うかもですが)隣接市町村の市街化調整区域に10年以上住んでいる3親等内の親族が必要だったりします。

■用途地域
用途地域は現在12(第一種低層住居専用地域〜工業専用地域)あって、そのうち工業専用地域を除く11の用途地域で住宅の建設が認められています。
第一種低層住居専用地域だと店舗も住宅兼用の小さいものしか認められないし、第二種低層住居でも小さなコンビニができる程度です。
これが第一種中高層住居専用地域になると500平米までの店舗が可能になり、第二種中高層住居専用地域になるとファミレスもできます。
第一種住居地域になるとボーリング場、バッティングセンターが可能になり、第二種住居地域になるとマージャン店、パチンコ店、馬券売り場が可能になり、準住居地域では小規模の映画館も認められ、近隣商業地域になると風俗店以外なんでもありに。商業地域は唯一個室付浴場も出来ます。
準工業地域は住宅から工場までなんでもあり地域。工業地域にも一応住めます。
色んなものが建てられるというのは便利な反面、将来近所に商業施設ができて日当たりや騒音や治安などの住環境が変化する可能性があると思います。

■建築条件付き土地
その土地に家を建てる業者が決まっている土地の事です。
条件の良い土地はネットに出回る前に業者が抑える、と良く言われますが、実際条件の良い土地に建築条件が付いている事は多い様に思います。
フリープランとうたっている場合もありますが、全く自由ではなく、ある程度枠は決まっていると思った方が良さそうです。
その業者が建てた物件を見ることが出来て、納得できたのなら、選択肢としては有りではないかと思います。
不動産屋が売る場合は、土地だけの値段に対して手数料を付ける事しか出来ないので、建売に比べて不動産屋の実入りは少ないはずです。まだ建ってない建物とのセット販売は禁じられており、あくまでも土地取引だからです。
買い手である我々を守る為に、土地の契約をして3か月以内に建物に関する契約をせねばならず、合意できなければ土地の契約も流れる事になってます。
そこで土地の契約時に建物の契約をさせようと迫られるトラブルも多い様です。
数百万プラスすることで条件解除することが出来る場合もあるようです。

■風致地区、伝統的建造物群保存地区
観光地に程近い場所では、いろいろ制限される場合があります。

■買付証明
本気で買おうかと思ったら、手付けなしでも書類書くだけで1週間くらいキープできます。
買い手側には金額的なリスクはありませんが、売り手側にしてみれば他の買い手を逃すリスクがあります。
買付証明出してキャンセルする事が重なると不動産屋との信頼関係にヒビが入るかも知れませんので、あくまでも本気の時だけにしましょう。

■角地
角地には、前述した建蔽率の緩和の他にも、日照通風がよい・2ウェイアプローチ・建物の設計の多様性・などのメリットがありますね。
逆にデメリットとしては、防犯/プライバシーの問題(角は人がたむろしやすい)、騒音振動などがあります。

■2階リビング
2階にリビングを作るメリットは、リビングの日当たりや風通しが良くなることです。
デメリットとしては、老後体が衰えると大変になる可能性があるという事が言われています。
建売で2階リビングの場合は、「1階の日当たりが悪いのではないか」という点を疑ってかかる必要があると思います。

不動産探しの基礎用語(1)

土地探しをする上で必要になった用語について書いておきます。
素人の聞きかじりですので正確ではないかも知れませんが、素人の言葉で書いてみます。
間違いがあったら書き直します^^;

■建蔽率、容積率
平たく言えば真上から照らして出来た建物の影の面積の、土地に対する割合が建蔽率です。
延べ床面積の、土地に対する割合が容積率です。
これらの数字が大きければ大きな建物が建てられますが、反面回りの建物も大きいので空の狭い地域になります。
と、基本はシンプルですが、色々な緩和があったりして、突き詰めるとなかなかややこしいです。
○建蔽率の緩和
角地では建蔽率が10%緩和(プラス)されます。
近隣商業地域や商業地域以外の用途地域で、防火地域で、建物が耐火建築物である場合も10%緩和されます。
外壁や柱の中心から1M以上突き出た軒や庇やバルコニーは、先端から1Mは除外されます。
地階で地盤面上1m以下にある部分は、除外されます。
○容積率の緩和
天井高 140cm以下の部屋は算入されません。(某HMの「蔵」など)
駐車場、駐輪場は延べ床面積の 1/5 を限度として緩和されます。(屋根が無ければ最初から入ってません。ビルトインガレージなどの場合です)
地階の天井が地盤面から1m以下の場合、1/3 を限度として緩和されます。
高さの低い部屋は容積に入らなかったり、細かい例外があります。

■セットバック
緊急車両を通行させるために、基本的には4m以上の道路に2m以上接していないと家を建てる事はできません。
面している道路が4mに足りない場合、道路の幅を確保するために土地を提供する約束がこのセットバックです。
この部分には移動できないものを作ってはいけない事になっています。

■みなし道路
古くからある市街地では、幅4m以下の細い道にしか面していない場合でも、建築が許可されることがあります。

■計画道路
新しい道ができる予定がある場合、こう書かれています。
「計画決定」の段階ならまだ具体的な話ではないですが、「事業決定」と書いてある場合は家が建たない場合も考えられます。

■北側射線
お隣の日照権を確保する為の考え方が「射線」です。
土地の境界線から見上げたときの角度が高すぎるような建物を制限しています。
特に南側のお宅の日当たりを確保する為に、自分の家の北側の射線は厳しくなっており、これにより建物の高さや屋根の角度が制限されます。
北側の天井が斜めに切り取った形になっていたら、おそらく射線制限の為だと思います。
家の南側が道路だと日当たりの良い家になりますが、北側が道路だと北側のお隣が道を隔てる為に北側射線が緩和され、大きな家を建てやすくなります。

不動産探しの基礎用語(2)に続きます)

2008年1月10日 (木)

一軒家購入、さて予算は?

自分に買える家て幾らくらいなんでしょう?
というかそもそも、本当に買えるものなんでしょうか?
まず、実際に探し始める前に予算を決めました。

メジャーなのは返済率から判断する考え方でしょう。収入に対する返済額の割合から、返済に無理がないかどうか判断する考え方です。
実際、具体的に住宅ローンの相談に行くと必ずこの「返済率」という言葉が出てくると思います。
返済率は25%〜35%がくらいが適正とか。(35%は危険という人も居ますが、年収300万の人の35%と年収1000万の人の35%は重みが違うと思うので、一概には言えないと思います。)
この考え方は「自分の年収なら幾ら借りられるか」というのがベースになっていると解釈しています。

でも私は、返済額をベースに考えました。
「幾ら借りられるか」ではなく「幾らなら払っても良いか」という考え方です。
無理はせずにユルく生きていくスタイルですので(笑
「家のローンを払う為の人生にはしたくない。今までみたいに旅行に行ったりできる範囲で買える家を買おう。」
ということで、月々に払っても無理の無い返済額から家の値段を考えました。
具体的には「今の家賃+住宅財形貯蓄金額−固定資産税(月1万程度と仮置き)」を月の返済額の上限としました。
(現在の家賃が収入に対して既に高すぎる人は真似しないでください^^;返済率上限まで借りない為の考え方です。)
実際にはこの他にメンテ費用の積み立ても必要です。
銀行のサイトなどに、借りる金額と利子と返済年数から月々の支払いが計算できるシミュレーターがあります。
私はもうすぐ40歳になりますので、25年完済を目標としてシミュレーションしてみました。
銀行は物件が決まらないと本格的な相談に乗ってくれません。担保になるモノが無いと貸せないからです。ということで、この段階では利子はよく分からないので、銀行のHPなどを参考にとりあえず3%としました。
こうして、借りても良いと思える金額(借りられる上限ではなく)と自己資金を合わせて、大体の予算を決めました。
エイヤで決めた割には、結果的には「もう一割出せば結構よりどりみどりなのに!」という我ながら絶妙な設定で、なかなか物件選びの悩ましさを体験することが出来ました(笑

何度も、「もう少し予算増やそうか」という誘惑には駆られましたが、欲を出せばキリが無いので、最初に上限を決めておいて良かったと思います。

2008年1月 9日 (水)

家を買う?

今まで10回以上の引越しを経験して、39年の人生の大半を借家で過ごしてきました。

  • 実家である九州の田舎の一軒家(12年間)
  • 中学寮(3年間)
  • 高校寮(1年間)
  • 下宿(1年弱)
  • 借家(1年強)
  • 上京して、市谷にある県の寮へ(1年間)
  • 中野のアパート(3年間)
  • 千駄木のアパート(1年間)
  • 横浜の会社の寮(3年間)
  • 目黒区八雲のアパート(1年間)
  • 新宿の借家(3年間)
  • 練馬のアパート(2年間)
  • 浜松市のアパート(5年間)
  • 東京市部のアパート(1年間)

別にこのままでも良いかな、とも思っていました。
ただ、一つ前の浜松時代には結構手厚い住宅補助を貰っていたのですが、転職して今の家に引っ越してからは、家賃も上がった上に家賃補助もなく、漠然と「もったいない感」は感じていました。

転機になったのは、2007年の秋頃にあった中高のプチ同窓会でした。
この年になると、結構皆家買ってるんですねえ。
それまであまり家には興味なかったんですが、調べてみると住宅ローン組むと所得税が減額になるという制度(住宅ローン減税)があって、2008年で終わりらしい。
この事を知ってから真剣に検討し始めました。
借家と持ち家について財産的価値やらでよく比較されますが、どうもピンと来ません。

■持ち家のメリット:

  • 払い終われば家賃を払わなくて良い。
    月々の支払いもむしろ家賃より割安になる場合もある。
  • 一軒家の場合なら、建物の資産価値は減っても、少なくとも土地の資産価値はゼロにはならない。
  • 好きに改造できる。

■持ち家のデメリット

  • メンテ費用がかかる
    マンションなら管理費がかかるし、一軒家ならメンテ費用を自分で積み立てておく必要がある。
  • 気軽に引っ越せなくなるので、近所に変な人が住んでたり、転職や転勤で職場が変わると困るかも。
  • もし病気や怪我などで収入が激減した場合、借家なら安い家賃のとこに引っ越せばいいけど、ローン組んでたらリスクが大きい。
  • 固定資産税がかかる。

一概にどちらが良いとも言えない様に思います。ライフスタイルや将来のリスクに対する考え方によって選択が変わりますよね。

実は浜松在住時代に趣味で燻製を始めまして、その延長でBBQに凝ってます。2007年はそれなりにちゃんとしたBBQだけでも10回以上、七輪で焼いて妻と2人で食べただけのものも含めると、20回以上やってます。
しまいには、「BBQ初級インストラクター」という資格も取得してしまいました(笑
こんなライフスタイルでは、自宅の庭でBBQやれるとしたら相当魅力的だという結論に達しました。
都会のマンションに住むんなら借家でも良いかなと思ってましたが、郊外の一軒家ならイイカモ!

こんな感じで、家探しがスタートしました。

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