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2008年7月

2008年7月31日 (木)

リフォーム工事11:鍵引渡し

リフォーム工事10:立会い登記の続きです。

■2008年1月29日(火)
この日、売主が引越しして、鍵が引渡されました。
と言っても私は仕事で行けなかったので、代わりに設計士の中川さんが受け取ってくれました。

新築や、リフォームでも扉を変える時は、工事中は工事用の鍵を使います。工事終わって引き渡された施主がマスターキーを使うと、それ以降は工事用の鍵は使えなくなるそうです。
確かに、工事期間中は色んな職方さんが出たり入ったりしますから、工事期間中の鍵にマスターキーを使うのは無用心だと思います。
今回は扉は変えないので工事用の鍵はありませんが、引っ越したらすぐに鍵を交換するので、工事中は今の鍵をそのまま使います。

荷物が無くなった状態で、中川さんがあちこちチェックしてメールで写真を送って来てくれました。
中川さんの、こうしたネットを活用したフットワークの軽さは、非常にありがたいです。

床下が綺麗でびっくりしました。

湿気も来てないようですし、基礎に大きなヒビも見当たりません。
長いスパンで見た場合の地盤と湿気の問題は、素人には見当つかない部分です。しかし新しく作った更地と違って中古物件の場合は、ある意味実績があるとも言える訳で。
この点に関しては、安心です^^

リフォーム工事12:現場確認へ続きます)

2008年7月29日 (火)

リフォーム工事10:立会い登記

リフォーム工事9:火災保険の続きです。

■2008年1月22日(火)
住宅ローン本審査から約一ヶ月、いよいよ立会登記の日がやってきました。
銀行と住宅ローン契約を結んで、そのお金で売主に代金を支払い、売主はそのお金でローン残金や固定資産税の未納金を支払って抵当を抜き、土地と建物の所有権をウチに移す手続きです。
新築の場合は建物が建たないと建物を担保にできないので、家が建つまでの資金用に「つなぎ融資」てのがあったりしてちょっと複雑ですが、ウチは中古リフォームなのでシンプルです。

平日なので私は行けなかったのですが、家内が一人でがんばって来てくれました。
・家内
・売主
・それぞれの不動産屋(2人)(ウチの不動産屋は設計士の中川さんがやってくれてます)
・司法書士(2人)(メインの人が途中で抜ける為、2人で来たらしい)
・ウチがローンを組む銀行(1人)
・他銀行等(3人)(ローンが残っているので債権者として)
・市役所(2人)(固定資産税の未納があるので債権者として)

と総勢12人。火災保険の代理店は来てませんでしたが、債権者が複数来ているので、通常より人数が多いらしいです。
1時間弱くらいで、ローン契約締結と登記手続きが無事完了。
債権者に内緒の額面外の隠し玉として売主に渡す約束だった現金も、渡してきてくれました。
実際に手元に登記の書類が届いたのは、これより2週間後になります。

この日の夕食では、獺祭(だっさい)という日本酒の微炭酸酒で、2人でささやかな祝杯をあげました。

さあこれでいよいよ、後戻り不可能です。
買っちまった!と同時に、私も遂にローンソルジャーの仲間入りです!
返済は早速始まるので、引越しが完了するまでの数ヶ月は家賃を払いながら返済する、一種の二重家賃状態になります。

《発生した費用について》
銀行へ:70万弱(保障保険料、銀行事務手数料、収入印紙代など)
司法書士手数料:30万弱

リフォーム工事11:鍵引渡しへ続きます)

2008年7月28日 (月)

リフォーム工事9:火災保険

リフォーム工事8:スケジュールの続きです。

■2008年1月20日(日)
住宅ローンを組むのには火災保険が必要になります。
もちろん自分の財産に対して保険をかけるという意味合いもありますが、住宅ローンは家と土地を担保にお金を借りている訳で。万が一火災が起きると家の担保価値が無くなってしまいますから、その場合にも最悪これで支払いますという、貸主に対する担保であると解釈しています。
このような性質のものですから、保険にかかる料金は私が支払って、証書は銀行が保管しています。
まあ、家と一緒に燃えたらどうしようもないですしね。

保険会社に勤めている大学時代の友人に、現地の代理店を紹介して貰えました。
この代理店とは、事前に電話では話してましたが、この日が初顔合わせ。
信用できる友人の紹介だし、同じ保険会社に勤めている高校時代の友人も「自社保険商品はお勧めできる」と言ってくれてたので、大船に乗ったつもりでほぼお任せ状態です。

事前にネットで確認ポイントを調べておいて、説明の際にクリアにした上で、契約を交わしてきました。
私が確認したポイントは、延焼についてです。「隣家から延焼した場合は保険金が出るけど、隣家への延焼に関しては法的には支払い義務はなく、見舞金程度が出るだけ」との答えでした。
特に問題があるとは思えなかったし、ちゃんと回答が用意されてるなら問題ないと判断しました。

《発生した費用について》
今回保険にかかった金額は60万円弱でした。
この金額は、物件評価額や保障期間(ウチはローン支払い期間と同じになってます)によっても異なりますが、工法によっても異なります。
ウチは木造従来工法なので、評価額の割りには高めのはずです。同じ評価額で鉄筋とかならもっと安くなるはずです。
或いは同じ条件で新築なら、評価額が上がるはずなのでもっと高くなるんじゃないかと思います。
地震保険は割高感があって付けませんでした。あまり地震の心配のある地域じゃないと思ってますし、本当に大規模災害が起きた時にちゃんと全額出るのか、疑問があったからです。今では改善されてるのかも知れませんが、関西の震災では全壊か半壊かの判断で問題になったりもしてましたしね。

リフォーム工事10:立会い登記へ続きます)

2008年7月25日 (金)

関西旅行

■2008年1月12日(日)〜14日(火)
やる事が山積みで忙しい時期ではありましたが、連休を利用して関西旅行に行きました。
高校のプチ同窓会でBBQの腕前披露なんてイベントもあったのですが、真の目的は友人のお宅訪問です。
同級生2人、ネットの友達1人の3軒の家々を見て回りました。
2階に木の風呂がある家、ハワイ好きのデザイナー夫妻が立てたリゾート感覚の家、白銀の要塞、どの家もそれぞれに拘りがあって素敵でしたが、家の仕様のそのひとつひとつについて「それがそうなった理由」を説明できる、主達のその拘りが、家以上に素敵でした。
中でも家に関する並外れた知識と情熱を持つTに間取り図を見てもらったところ、台所脇にウォークインできるパントリーを提案されました。
正直、ウチの家計画が始まったのはこのTの刺激が大きかったです。他にも幾つかアイデアはもらっていて、これから実現していこうかと思っているものもあります。
このパントリー案については、強度・通路幅・通風・採光・照明・コンセント位置・デザインなどの観点から、短期間でギュギュっと論議しました。
最終的には実現したのですが(間取り変遷参照)、着工間近なこの時期での変更は、実は設計士の中川さんを非常に困らせてしまったようです^^;
しかし実際、今では大変重宝しています。
諸々差し迫った状況で強行軍的に組んだ訪阪スケジュールでしたが、収穫の大きな旅行となりました。

2008年7月24日 (木)

リフォーム工事8:スケジュール

リフォーム工事7:住民票の続きです。

着工の前1ヶ月くらいの期間は、進捗が見えづらくてイライラする事も多かった気がします。
こちらは建築には素人なので、工事の順番や部材を発注してからのリードタイムが分からず、未決事項の優先順位付けや「いつまでに何を決めないといけないのか」という締め切りが分からないのが原因だったと思います。
「まだこんなことやあんな事決まってないのに、大丈夫なん?」という焦りですね。
まあ相手もプロなんで,実際は大丈夫ではあるんですが。

ただ漠然と打ち合わせに行って、その場で何か聞かれてその場で考えて決める、ってのが嫌だったんですね。
例えばクロスを決めるなら、「どの部屋はどんな色でどんな風な模様で」という具体的なイメージを持ってから打ち合わせをしたかったんです。
考慮不足のまま決まるのも嫌だし、後で変更とか無駄な事はなるべくしたくなかったし。言った事には責任持ちたいですから。

別に、今回の進め方がいい加減とか、そういう事ではないです。
他の人の家作りの話聞いても、「行ってみたら上棟だった」なんて話もあったりして。
私のようなSEから見ると、建築業界全体の仕事の進め方が「現場至上主義」で計画や予実管理もなあなあで、「前時代的だな〜」という印象です。システマティックじゃない。
確かに天気等の不確定要素も多いでしょうし、そもそも私のようにカッチリ検討進めたいという施主も、あまり居ないのでしょう^^;

まあそんな理由で、設計士の中川さんに無理言って,予め工事の大雑把な工程を出してもらいました。
「実際の現場作業は水物で予定通りには進まない事もあるし、不確定の状態で工程は出したくない」と言って渋ってましたが^^;
工事の進捗管理はお任せするつもりで、進捗に口出す気は無かったのですが、ただ工事の流れを知りたかったのです。

工事の工程を自分で作ったスケジュール表に書き入れ、いつの打ち合わせで何を決めるかというスケジュールを立てました。
いつ頃に何を用意して、それには費用が幾らかかって、という事も全て書き出しました。
これをやったことで、無駄なく事前検討して行く事が出来たように思います。

また、打ち合わせの結果はなるべくその日のうちに決定事項・未決事項・次回予定を簡単にまとめてメールして、記録として残すと同時に齟齬なく共有するようにしました。
未決事項やToDoリストもエクセルで作成して、メンテしてメールで送付して共有するようにしました。

リフォーム工事9:火災保険へ続きます)

2008年7月23日 (水)

リフォーム工事7:住民票

しばらく部材の話など書いてましたが、今回よりまた時系列に沿った話を書いてみたいと思います。
リフォーム工事6:間取り変遷まで書きましたので、その続きからです。

これまでの大まかな流れを振り返ってみますとこうなります。
9月下旬:家探し開始
11月中旬:物件決定
11月下旬:住宅ローン事前審査不動産売買及びリフォーム工事契約
12月下旬:住宅ローン本審査

住宅ローン本審査が通ってからは、設計士中川さんと具体的な打ち合わせを進めていました。
詳細な経緯は省略させて頂きますが、間取りや部材選びで今まで書いたような事を、ネットで調べたり実際に店回ったりしながら、中川さんと相談して決めていきました。
イベントや手続きと言えば、今後必要になる諸費用の為に一般住宅財形を崩したくらいで、平穏な年末年始でした。
売主はまだ現地に住んで居ましたので、現場にもあまり行ってない時期です。

この後のマイルストーンとしては、
1月中旬:ローン契約、登記
1月下旬:引渡し
2月上旬:リフォーム工事着工
4月上旬:リフォーム工事完
4月中旬:引越し
という流れになります。
う〜ん、こうしてみると、探し始めてから半年強で引っ越したんですね^^;

■2008年1月4日(金)
年明け早々、まだ私の仕事始め前のこの日に、住民票を移しました。
厳密には実際に住み始める時に移すべきなのですが、登記の手続きが終わってから住所を変えると、また手続きが必要になって費用がかかるのだそうです。
こういった事前の住民票移動は結構一般的に行われている様で、役所でも「登記目的」と明言して通る所もあるみたいですが、地方によっては厳しい役所もあるそうです。
もし聞かれたら「もう住んでる」と方便を使う方が無難みたいですね。役所の方が黙認する気があったとしても「住んでません」と言ってしまっては、見過ごせなくなってしまう事もあるのかも知れません。
役所が積極的に現地をチェックしに来る事は無いみたいですが、特に新築の場合は郵便受けが無かったりして人が住んでない事が明らかな場合、役所からの郵便が不達で戻ってしまってやっかいな事になる場合もあるそうです。
役所からの郵便物って普通はそんなにないと思いますが、新生児や新入学児童がいらっしゃる場合は要注意かも知れません。

ウチの場合は、幸いトラブルに巻き込まれる事はありませんでした。

さて、この日は朝から動き回りました。

・転出手続き
 朝から地元の市役所にて転出手続き。9時半終了。
・転入手続き
 現地市役所に移動。中川さんと合流し、11時前から転入と印鑑登録。
 購入費用のローンは現物が担保になってますが、リフォームローンは家内が保証人になっているので、家内も印鑑登録しました。11時40分終了。
・銀行手続き
 私は仕事があるので契約当日に立ち会えそうになく、契約には家内に一人で行ってもらう予定です。
 できる事は先にやっておこうと、引き落とし用の普通口座開設と契約書の確認、更に契約書の予め記入出来るところは記入して来ました。

風邪をひいてしまったらしく体調が最悪だったので、この日はこれまでにして帰宅しました。

リフォーム工事8:スケジュールへ続きます)

2008年7月22日 (火)

BBQ(写真注意)

先々週の日曜日になりますが、BBQパーティやってきました。
今回は30人くらいになったので、家ではなく都内某所です。

メニューは以下
・子豚丸焼き
・スペアリブのオレンジジュース風味
・鶏モモハーブマリネ燻製
・ジャガバター
・トウモロコシ
・グリルチーズ
・焼きリンゴ(シナモン風味)

そうめん流しとスイカ割りで子供達が喜んでくれたみたいで、良かったですな^^
個人的には、かき氷が一番旨かったかもww

そうめん流しもかき氷も、去年からずっとやりたいと思ってて出来てませんでした。
ありがと〜>皆

写真は以下





2008年7月18日 (金)

不動産取得税

部材の話もそろそろ尽きた様です。
また何か思いついたら書いてみる事にして、今回は税金について書いてみます。

一般に固定資産税と住宅ローン減税については良く知られていると思うのですが、「不動産取得税」はご存知でしょうか。
私は恥ずかしながら知りませんでした。

不動産を取得すると、「不動産取得税」という税金がかかります。
ここで一点注意が必要なのは、取得金額ではなく固定資産課税台帳に登録された価格(=課税標準額)に対して課税されるという点です。

都道府県に収める税金なので、自治体によって違うかもですが。
ウチの場合、課税標準額の半分を土地代、半分を建物代とするらしく、今の期間だと、土地建物共に3%になるようです。
結構な金額になりそうですが、申請することによって軽減されます。

中古住宅の場合と新築の場合でも異なりますが

■建物部分
ウチの場合、下記条件をすべてクリアしますので
・取得者が自らその取得した住宅に居住すること。
・木造、軽量鉄骨造等の住宅を、新築後20年以内に取得した場合
・住宅の床面積が、50m2以上240m2以下であること。
・人の居住の用に供された住宅であること。
住宅価格代分から1,000万円分は控除されます。

■土地部分
・土地を取得した日から1年以内に、又は土地を取得する日前1年以内に、上記の「住宅の軽減」を受ける「既存(中古)住宅」を土地の取得者が取得したとき。
という条件になってますが、同時取得なのでクリアできてるはず。
なので、下記の高い方になります。てゆーか、下の方に該当すると思います。
・45,000
・土地1m2 当たりの課税標準×住宅の床面積の2倍 (200m2が限度)×3%
えっとウチは床面積100平米無いので、土地と建物の課税率が同じなんだから、要は容積率50%以上なら全額免除って事ですよね?

申請に必要なものは
・印鑑
・納税通知書
・住宅の登記事項証明書又は登記簿謄(抄)本
・土地の売買契約書(写)
・取得された方の新住民票

申請期限は自治体のHP、で見つからなければ問い合わせてみてください。
ウチはメールで問い合わせた結果、全額免除な事が確認できました^^

2008年7月17日 (木)

部材選び27:鍵

玄関扉は減額していく中で現状のままという事になったんですが、1ドア2ロックではあったもののピッキングに弱い事で有名な「MIWAの鍵」でした。

そこで、これをスイスのカバスターNEOという鍵に変えてもらいました。

鍵屋では複製作れないので、もし予備無くなったらIDを製造元に送って作ってもらうしかないです。鍵無くしちゃったら、鍵屋にも開けられないので、ドリルでぶっ壊してもらうしかないです。
2ロックの片方は、サムターンが外せる様にしてもらいました。外しておけばサムターン回しでも開けられません。

1階窓のクレセント錠もキー付きのものに交換しました。

ガラス割って手入れても、キーが無ければ窓の鍵は開きません。人が通れる大きさにガラス割らない限りは進入できません。
出窓は少し開けたままで固定できる補助錠を付けてもらいました。
しめて10万弱でした。

2008年7月14日 (月)

部材選び26:家電

すっかり間が空いてしまいましたが^^;
そういえば家電のことについて書いて無かったので、書いてみます。

○冷蔵庫
買い替えは必須ではなかったんですが、冷凍庫引き出す時にギコギコ言い出してたし、今度の冷蔵庫置き場では扉の開き向きが逆じゃないと使いづらいのです。

元々家内はパントリー付き冷蔵庫に惹かれてました。
http://ctlg.national.jp/product/info.do?pg=04&hb=NR-P550T
スパイスとか調味料とか入れる冷蔵スペース、製氷皿、アイスとか、が引き出せるようになってます。
ウチは調味料とか多いし、酒も冷凍庫に入れるんで結構便利だと思ったんですが。
店員の話では、コレ人気ないらしいです。
普通は調味料とかは扉に収納するわけで、それが横に行ってるって事は、それ以外のスペースの幅が狭くなって奥行きが増えてる訳で、実はちと使いづらいかもという話に。
まあ確かに容量の割に狭く見えるます。
冷凍スペースが大きくて野菜室が狭めな気もしました。

んで、実は私が引かれてたのは三菱の瞬間冷凍機能。過冷却の状態を作って、一気に冷凍するんで細胞が壊れないらしいです。
http://www.mitsubishielectric.co.jp/home/reizouko/mainmodel/mr_g57n/index_b.htmlあと、最近はいろんなメーカーについてる強力冷凍モード。マイナス18度とか20度とかになるモード。これならアニサキスを退治できるんで、国産生鮭も生食できるようになりますよ!w
結局、この三菱の冷蔵庫

○洗濯機
新しい洗濯機置き場の高さが無いのでドラム式に買い換えは必須でした。
パナか日立にしようと思ってました。
パナのが良いっちゃ良いけど高いです。
見に行った店に日立製品置いてなかったんですが、
http://ctlg.national.jp/product/info.do?pg=04&hb=NA-VR2200L
が思ったより安かったので、コレにしちゃいました。

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