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2008年1月24日 (木)

不動産探しの基礎用語(1)

土地探しをする上で必要になった用語について書いておきます。
素人の聞きかじりですので正確ではないかも知れませんが、素人の言葉で書いてみます。
間違いがあったら書き直します^^;

■建蔽率、容積率
平たく言えば真上から照らして出来た建物の影の面積の、土地に対する割合が建蔽率です。
延べ床面積の、土地に対する割合が容積率です。
これらの数字が大きければ大きな建物が建てられますが、反面回りの建物も大きいので空の狭い地域になります。
と、基本はシンプルですが、色々な緩和があったりして、突き詰めるとなかなかややこしいです。
○建蔽率の緩和
角地では建蔽率が10%緩和(プラス)されます。
近隣商業地域や商業地域以外の用途地域で、防火地域で、建物が耐火建築物である場合も10%緩和されます。
外壁や柱の中心から1M以上突き出た軒や庇やバルコニーは、先端から1Mは除外されます。
地階で地盤面上1m以下にある部分は、除外されます。
○容積率の緩和
天井高 140cm以下の部屋は算入されません。(某HMの「蔵」など)
駐車場、駐輪場は延べ床面積の 1/5 を限度として緩和されます。(屋根が無ければ最初から入ってません。ビルトインガレージなどの場合です)
地階の天井が地盤面から1m以下の場合、1/3 を限度として緩和されます。
高さの低い部屋は容積に入らなかったり、細かい例外があります。

■セットバック
緊急車両を通行させるために、基本的には4m以上の道路に2m以上接していないと家を建てる事はできません。
面している道路が4mに足りない場合、道路の幅を確保するために土地を提供する約束がこのセットバックです。
この部分には移動できないものを作ってはいけない事になっています。

■みなし道路
古くからある市街地では、幅4m以下の細い道にしか面していない場合でも、建築が許可されることがあります。

■計画道路
新しい道ができる予定がある場合、こう書かれています。
「計画決定」の段階ならまだ具体的な話ではないですが、「事業決定」と書いてある場合は家が建たない場合も考えられます。

■北側射線
お隣の日照権を確保する為の考え方が「射線」です。
土地の境界線から見上げたときの角度が高すぎるような建物を制限しています。
特に南側のお宅の日当たりを確保する為に、自分の家の北側の射線は厳しくなっており、これにより建物の高さや屋根の角度が制限されます。
北側の天井が斜めに切り取った形になっていたら、おそらく射線制限の為だと思います。
家の南側が道路だと日当たりの良い家になりますが、北側が道路だと北側のお隣が道を隔てる為に北側射線が緩和され、大きな家を建てやすくなります。

不動産探しの基礎用語(2)に続きます)

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