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2008年1月24日 (木)

不動産探しの基礎用語(2)

不動産探しの基礎用語(1)の続きです。

■都市計画区域
市街化区域なら問題ないですが、市街化調整区域には家が建たない場合があります。
「都市計画法第34条8号の3」だと建てられますが、「都市計画法第34条8号の4」だと(自治体によって違うかもですが)隣接市町村の市街化調整区域に10年以上住んでいる3親等内の親族が必要だったりします。

■用途地域
用途地域は現在12(第一種低層住居専用地域〜工業専用地域)あって、そのうち工業専用地域を除く11の用途地域で住宅の建設が認められています。
第一種低層住居専用地域だと店舗も住宅兼用の小さいものしか認められないし、第二種低層住居でも小さなコンビニができる程度です。
これが第一種中高層住居専用地域になると500平米までの店舗が可能になり、第二種中高層住居専用地域になるとファミレスもできます。
第一種住居地域になるとボーリング場、バッティングセンターが可能になり、第二種住居地域になるとマージャン店、パチンコ店、馬券売り場が可能になり、準住居地域では小規模の映画館も認められ、近隣商業地域になると風俗店以外なんでもありに。商業地域は唯一個室付浴場も出来ます。
準工業地域は住宅から工場までなんでもあり地域。工業地域にも一応住めます。
色んなものが建てられるというのは便利な反面、将来近所に商業施設ができて日当たりや騒音や治安などの住環境が変化する可能性があると思います。

■建築条件付き土地
その土地に家を建てる業者が決まっている土地の事です。
条件の良い土地はネットに出回る前に業者が抑える、と良く言われますが、実際条件の良い土地に建築条件が付いている事は多い様に思います。
フリープランとうたっている場合もありますが、全く自由ではなく、ある程度枠は決まっていると思った方が良さそうです。
その業者が建てた物件を見ることが出来て、納得できたのなら、選択肢としては有りではないかと思います。
不動産屋が売る場合は、土地だけの値段に対して手数料を付ける事しか出来ないので、建売に比べて不動産屋の実入りは少ないはずです。まだ建ってない建物とのセット販売は禁じられており、あくまでも土地取引だからです。
買い手である我々を守る為に、土地の契約をして3か月以内に建物に関する契約をせねばならず、合意できなければ土地の契約も流れる事になってます。
そこで土地の契約時に建物の契約をさせようと迫られるトラブルも多い様です。
数百万プラスすることで条件解除することが出来る場合もあるようです。

■風致地区、伝統的建造物群保存地区
観光地に程近い場所では、いろいろ制限される場合があります。

■買付証明
本気で買おうかと思ったら、手付けなしでも書類書くだけで1週間くらいキープできます。
買い手側には金額的なリスクはありませんが、売り手側にしてみれば他の買い手を逃すリスクがあります。
買付証明出してキャンセルする事が重なると不動産屋との信頼関係にヒビが入るかも知れませんので、あくまでも本気の時だけにしましょう。

■角地
角地には、前述した建蔽率の緩和の他にも、日照通風がよい・2ウェイアプローチ・建物の設計の多様性・などのメリットがありますね。
逆にデメリットとしては、防犯/プライバシーの問題(角は人がたむろしやすい)、騒音振動などがあります。

■2階リビング
2階にリビングを作るメリットは、リビングの日当たりや風通しが良くなることです。
デメリットとしては、老後体が衰えると大変になる可能性があるという事が言われています。
建売で2階リビングの場合は、「1階の日当たりが悪いのではないか」という点を疑ってかかる必要があると思います。

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